BIP Urzędu Miasta i Gminy Ruciane-Nida

IGK.6730.158.2018                                                                                                              Ruciane - Nida, dnia 22 sierpnia 2018 r.

DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

 

Na podstawie art. 4 ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 oraz art. 64 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, z późn. zm.) i art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257, z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 21.12.2017 r. Państwa Jadwigi i Janusza Niski, zam. ul. Zacirzańska 31/8, 03-284 Warszawa      

 

ustalam

warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na:

rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na poddasze użytkowe na działce nr 329 w obrębie geodezyjnym 1-Ruciane-Nida, Ruciane-Nida – obszar miejski.

1. Ustalenia dotyczące rodzaju inwestycji.

Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca.

2. Ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmiana sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na poddasze użytkowe na działce nr 329 w obrębie geodezyjnym 1-Ruciane-Nida, Ruciane-Nida – obszar miejski.

3. Warunki i szczególne zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych

3.1    Ustalenia dotyczące warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego

1. Nieprzekraczalna linia zabudowy – jak w załączniku nr 1 do decyzji tj.:

• 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.

1. Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (załącznik nr 2) – 0,314 ( powierzchnia terenu inwestycji wynosi 0,0463 ha).

3.2    Parametry techniczne inwestycji ustalone na podstawie analiz funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu (załącznik nr 2)

• Dla budynku mieszkalnego:

1. Ilość kondygnacji – 1 kondygnacja nadziemna plus poddasze użytkowe.
2. Szerokość elewacji frontowej – 10,46 m (dopuszczalna tolerancja 20 %).
3. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – od 3,5 m do 4,0 m.
4. Wysokość do kalenicy – od 8,0 m.
5. W elewacjach należy stosować: naturalne, tradycyjne materiały wykończeniowe - drewno, cegłę, kamień. Tynki - o wyglądzie tynków tradycyjnych.
6. Dach budynku kształtować jako: dwuspadowy o kącie nachylenia głównych połaci 38-45º. Dach kryty dachówką ceramiczną w kolorze ceglastym.
7. Kierunek kalenicy w stosunku do frontu działki – równolegle.

 

3.3     Ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu

1. W zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2018 poz. 799).
2. W zakresie ochrony przyrody mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2018, poz. 142, z późn. zm.) oraz przepisy obowiązujących rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy.
3. Inwestycja znajduje się w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Puszczy i Jezior Piskich, na obszarze, którego obowiązują przepisy Uchwały Nr XXX/671/17 Sejmiku Województwa Warmińsko-Mazurskiego z dnia 26 września 2017 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Puszczy i Jezior Piskich (Dz. Urz. Woj. Warm.-Maz. poz. 4145).
4. Inwestycja znajduje się w granicach obszaru NATURA 2000 tj. specjalnego obszaru ochrony ptaków Puszcza Piska – kod obszaru PLB280008. Zgodnie z art. 96 ust. l ustawy z dnia 03 października z 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2016 r., poz. 353 z późń. zm.) organ właściwy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia innego niż przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które nie jest bezpośrednio związane z ochroną obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony dokonał rozważań na temat możliwego potencjalnego znaczącego oddziaływania przedmiotowego zamierzenia na obszar Natura 2000. Organ w wyniku przeprowadzonych rozważań stwierdził, iż planowane przedsięwzięcie, nie będzie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000. Burmistrz Miasta i Gminy Ruciane-Nida kierował następującymi przesłankami: zamierzenie inwestycyjne zlokalizowane jest w bezpośredniej bliskości innych zabudowań o podobnej funkcji mieszkalnej. Zamierzenie inwestycyjne należy realizować zgodnie z zapisami ustawy Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2018 poz. 799), ustawą o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 142, z późn. zm.) oraz Uchwałą Nr XXX/671/17 Sejmiku Województwa Warmińsko-Mazurskiego z dnia 26 września 2017r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Puszczy i Jezior Piskich (Dz. Urz. Woj. Warm.-Maz. poz. 4145).
5. Projektowany obiekt nie należy do rodzaju przedsięwzięć, dla których istnieje lub może istnieć obowiązek sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko, który może być wymagany w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2016 r., poz. 71). W związku z tym inwestycja nie wymaga postępowania administracyjnego z zakresu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
6. Wszelkie przepisy z zakresu ochrony przyrody są przedmiotem rozważań Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Olsztynie.
7. Zabudowa charakterem, skalą, formą i rodzajem użytych materiałów winna harmonizować z otoczeniem i krajobrazem oraz nawiązywać do dobrych przykładów istniejącej w sąsiedztwie zabudowy oraz istotnych cech architektury.
8. Wody opadowe i roztopowe z terenu inwestycji należy zagospodarować w sposób indywidualny bez możliwości niekontrolowanego spływu wód na działki sąsiednie.
9. Przedmiotową inwestycję należy realizować z uwzględnieniem dopuszczalnych poziomów hałasu wynikających z przepisów odrębnych.

3.4    Ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

W przypadku odnalezienia obiektów historycznych lub obiekty archeologicznych należy je zachować i zgłosić do Warmińsko - Mazurskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

3.5    Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji oraz infrastruktury technicznej

1. Obsługa komunikacyjna: z gminnej drogi publicznej działka nr 240 – ul. Wiejska. Istniejący zjazd nie wymaga przebudowy. W obrębie nieruchomości należy zapewnić miejsca postojowe dla użytkowników nieruchomości.
2. Zaopatrzenie w wodę:

zaopatrzenie w wodę poprzez istniejące przyłącze sieci wodociągowej.

1. Odprowadzenie ścieków:

odprowadzenie ścieków do istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej. Warunki przyłączenia oraz umowę o przyłączenie należy uzyskać od odpowiedniego zarządcy sieci.

1. Zaopatrzenie w energię elektryczną:

zaopatrzenie w energię elektryczną z istniejącej sieci. Warunki przyłączenia oraz umowę
o przyłączenie należy uzyskać od odpowiedniego zarządcy sieci. W przypadku kolizji projektowanego zagospodarowania terenu z istniejącymi urządzeniami elektroenergetycznymi, należy je przebudować w kolidującym zakresie występując z wnioskiem o wydanie warunków przebudowy do operatora sieci. W korytarzach technicznych i wyznaczonych miejscach lokalizacji urządzeń elektroenergetycznych zabrania się nasadzania drzew i krzewów, wznoszenia budowli oraz budowy ogrodzeń. Lokalizacja obiektów budowlanych w stosunku do istniejących i nowo projektowanych urządzeń elektroenergetycznych może być realizowana z uwzględnieniem odległości wynikających z odrębnych norm i przepisów.

1. Zaopatrzenie w ciepło:

zaopatrzenie w ciepło realizować w sposób indywidualny, z wyłączeniem paliw wysokoemisyjnych których użycie spowodowałoby przekroczenie dopuszczalnych zawartości substancji w powietrzu zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 24 sierpnia 2012 r. w sprawie poziomów niektórych substancji w powietrzu. Zezwala się na stosowanie odnawialnych źródeł energii takich jak ogniwa fotowoltaiczne i pompy ciepła.

1. Zaopatrzenie w gaz:

nie dotyczy.

1. Zagospodarowanie odpadów stałych:

zagospodarowanie odpadów stałych – gromadzenie w pojemnikach na działce  i zorganizowany wywóz na składowisko odpadów.

4. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich

Przy zagospodarowaniu terenu należy spełnić wymagania dotyczące ochrony interesów prawnych osób trzecich w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

5. Ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów.

Teren objęty wnioskiem nie jest: obszarem górniczym, obszarem narażonym na niebezpieczeństwo powodzi oraz obszarem zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych.

6. Pozostałe warunki wynikające z przepisów odrębnych
7. Projekt zagospodarowania terenu należy opracować na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych w skali dostosowanej do wielkości i charakteru inwestycji.
8. W sprawach nieustalonych w treści niniejszej decyzji mają zastosowanie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.) i ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332) oraz przepisy ustawy z dnia 23 lipca 2003 r, o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ( Dz.U z 2018 poz. 2187 z późn. zm.).
9. Podczas realizacji inwestycji należy przestrzegać   stosownych przepisów odrębnych warunkujących minimalne odległości obiektów budowlanych od:
   - wszelkich sieci  i urządzeń infrastruktury technicznej,
   - budowli związanych z sieciami infrastruktury technicznej,

- cmentarzy w zakresie ochrony sanitarnej,
- innych obiektów mogących mieć wpływ na ich lokalizację w szczególności przepisów dotyczących minimalnych odległości od lasów.

1. Przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu rozpatruje inwestycję w ujęciu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czyli w zakresie urbanistyki i ładu przestrzennego, nie zaś prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do niego. Wobec powyższego zgodność planowanej inwestycji określonej w projekcie  budowlanym z przepisami prawa budowlanego stwierdzi organ właściwy            do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przyjęcia zgłoszenia.
2. Linia rozgraniczające teren inwestycji

Linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone zostały na załączniku nr 1 do niniejszej decyzji.

8. Wyjaśnienie ważniejszych pojęć użytych w treści niniejszej decyzji

Nieprzekraczalna linia zabudowy – linia ograniczająca obszar, poza którym zakazuje się wznoszenia obiektów budowlanych z wyłączeniem linii przesyłowych i sieci uzbrojenia terenu oraz dojść i dojazdów do budynków.

 

UZASADNIENIE

Państwo Jadwiga i Janusz Niski, zam. ul. Zacirzańska 31/8, 03-284 Warszawa, złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na poddasze użytkowe na działce nr 329 w obrębie geodezyjnym 1-Ruciane-Nida, Ruciane-Nida – obszar miejski.

1. Przedmiotowa inwestycja znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
2. Wnioskowana inwestycja stanowi zmianę zagospodarowania terenu w rozumieniu przepisów art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
3. Wobec powyższego zastosowanie w sprawie mają przepisy art. 60 ust. 1 w związku
   z przepisami art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
4. W trakcie przeprowadzonego postępowania administracyjnego zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonano analizy, o której mowa w art. 53 ust. 3 ustawy tj.:

• warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych,
• stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

1. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół przedmiotowej działki.
2. Zgodnie z art. 53 ust. 4 projekt decyzji przed jej wydaniem uzgodniono z:

    - Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Olsztynie na podstawie art. 53 ust. 5c
       ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U.
       z 2017 r. poz. 1073);

1. Autorem projektu decyzji jest mgr inż. Michał Romański – Pracownia urbanistyczna – „PLANBUD Aneta Romańska” - spełniający warunek, o którym mowa w art. 5 w związku z art. 60 ust.1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073, z późn. zm.).

 

            Burmistrz Miasta i Gminy Ruciane-Nida pismem z dnia 03 stycznia 2018 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego.

            Po zawiadomieniu stron tut. organ zawiesił postępowanie w dniu 08 stycznia 2018 roku z uwagi na śmierć jednej ze stron postępowania administracyjnego.

            Po sporządzeniu analizy urbanistyczno-architektonicznej wokół planowanej inwestycji Burmistrz Miasta i Gminy Ruciane-Nida w dniu 27 lipca 2018 roku wznowił postępowanie administracyjne i wystąpił o stosowne uzgodnienia.

            Zgodnie z art.  60 ust. 1, w związku z art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska – w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. W przedmiotowej sprawie wymagane jest uzgodnienie wydane w trybie w/w ustawy, w związku z lokalizowaniem planowanej inwestycji w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu „Puszczy i Jezior Piskich”, na którym obowiązują przepisy Rozporządzenia nr 151 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 13 listopada 2008 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Puszczy i Jezior Piskich (Dz. U. Woj. Warm.-Maz. Nr. 179, poz. 2636) oraz Obszaru  Natura 2000 – Obszaru Specjalnej Ochrony Ptaków Puszcza Piska (kod obszaru PLB280008). Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska bierze zatem pod uwagę wszelkie możliwe przepisy ochrony przyrody obowiązujące na terenie planowanej inwestycji. Jak wynika z akt sprawy, projekt przedmiotowej decyzji Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Olsztynie otrzymał w dniu 30 lipca 2017 r. W myśl treści art. 53 ust. 5c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Niewyrażenie stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1, przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska uznaje się za uzgodnienie decyzji. Z dyspozycji przytoczonego przepisu prawa Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Olsztynie w przedmiotowej sprawie skorzystał.

 

W związku z powyższym należało orzec jak w sentencji.

 

 

Pouczenie

Wnioskodawcy, który nie uzyska prawa dysponowania terenem na cele budowlane nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją
o warunkach zabudowy.

Za zgodą strony, na rzecz której została wydana decyzja, można dokonać przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby.

Niniejsza decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Od niniejszej decyzji służy stronom odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego
w Olsztynie.  Odwołanie wnosi się za pośrednictwem tutejszego organu w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję.
Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna
i prawomocna, co oznacza, iż decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i brak jest możliwości zaskarżenia decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Nie jest możliwe skuteczne cofnięcie oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania.

Jeżeli niniejsza decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania,
a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, na zgodny wniosek wszystkich stron zawarty w odwołaniu, organ odwoławczy przeprowadza postępowanie wyjaśniające w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Organ odwoławczy przeprowadza postępowanie wyjaśniające także wówczas, gdy jedna ze stron zawarła
w odwołaniu wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy, a pozostałe strony wyraziły na to zgodę
w terminie czternastu dni od dnia doręczenia im zawiadomienia o wniesieniu odwołania, zawierającego wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy.

 

Otrzymują:

1. Jadwiga i Janusz Niski
2. strony postępowania  wg wykazu geodezyjnego w formie obwieszczenia
3. a/a

 

 

 

Załącznik Nr 2 do Decyzji
o warunkach zabudowy
znak: IGK.6730.158.2017
z  dnia 22 sierpnia 2018 roku

Wyniki analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków,
o których mowa w art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073, z późn. zm.)

W skład poniższej analizy wchodzą dwie integralne części;

1. Część tekstowa – stanowiąca treść analizy
2. Część graficzna – przedstawiająca teren zainwestowania i obszar analizowany

I.    CZĘŚĆ TEKSTOWA

Podstawą prawną sporządzenia niniejszej analizy jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia
26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy
i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 Nr 164, poz. 1588) oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 nr 164, poz. 1589).

1. Teren inwestycji

Działka ewidencyjna nr  329 w obrębie geodezyjnym 1-Ruciane-Nida, Ruciane-Nida – obszar miejski.

2. Wnioskodawca

Państwo Jadwiga i Janusz Niski, zam. ul. Zacirzańska 31/8, 03-284 Warszawa.

3. Rodzaj zamierzenia inwestycyjnego

Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmiana sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na poddasze użytkowe.

4. Organ wydający decyzję

Burmistrz Miasta i Gminy Ruciane - Nida.

5. Wyjaśnienia ważniejszych pojęć użytych w treści niniejszej analizy:

Budynek - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2018 Poz. 1202).

Budynek mieszkalny jednorodzinny - należy przez to rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt. 2a Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2018 Poz. 1202).

Budynek gospodarczy - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§3, pkt. 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.).

Zabudowa jednorodzinna - należy przez to rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi (§3, pkt. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.).

Kondygnacja nadziemna - należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną (§3, pkt. 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.).

6. Granica obszaru analizowanego

      W celu określenia czy zostały spełnione łącznie warunki określone w art. 61 ww. ustawy dokonano analizy o której mowa w § 3 ust. 2, rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Zgodnie z ww. rozporządzeniem za obszar analizowany należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Ponadto zgodnie z §3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W przypadku przedmiotowej inwestycji wielkość obszaru analizowanego stanowi obszar o wielkości 50 m z uwagi na fakt, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 12 m. Organ wyznaczając obszar analizowany kierował się koniecznością obiektywnej oceny sąsiedztwa w odniesieniu do planowanej inwestycji. Dążono do tego aby obszar analizowany stanowił całość urbanistyczną i pozostawał w zgodzie ze specyfiką okolicy. Dlatego też granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone jako minimalny rozmiar, wynikający z przepisów prawa. Do obszaru analizowanego włączono działki ewidencyjne nr 327/5, 327/4, 303, 302/1, 294, 293/1, 343, 344, 346/2, 348, 349, ponieważ części tych działek ewidencyjnych znajdują się w granicach obszaru analizowanego.

Dodatkowo w trakcie przeprowadzonej analizy wykazano, że zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym posiada dostęp do trzech różnych dróg publicznych. Przedmiotowa inwestycji dostępna jest z drogi publicznej działka nr 240 pozostałe drogi publiczne to działki nr 326/1, i 268 (zgodnie z tabelą pkt 7 wykazano, które działki dostępne są z tej samej drogi publicznej co przedmiotowa inwestycja).Jednakże uznano, iż zabudowa zlokalizowana w obszarze analizowanym tworzy całość urbanistyczną, a zatem bez względu na to do której drogi publicznej obiekty posiadają dostęp muszą być poddane analizie.  Tak wyznaczony obszar analizowany pozawala na rzetelne określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście ochrony ładu przestrzennego.

      Na obszarze analizowanym przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

      Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono zabudowę odpowiadającą bezpośrednio funkcji planowanej inwestycji. Jako podstawę do określenia kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy w szczególności powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, układu i kąta nachylenia połaci oraz kierunku kalenicy uznano zabudowę znajdujące się na działkach ewidencyjnych wymienionych w pkt. 7. Pozostałe działki w obszarze analizowanym stanowią nieruchomości niezabudowane, które nie podlegały analizie.

 

7. Analiza istniejącego zagospodarowania

 

ZABUDOWA I ZAGOSPODAROWANIE TERENU
nr działki		analizowane cechy
		funkcja zabudowy	dostęp do drogi   publicznej droga powiatowa nr 1646N	wysokość głównej kalenicy/ ilość kondygnacji	pow. zabudowy\ wskaźnik zabudowy		szerokość elewacji frontowej/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej	geometria dachu
								układ połaci	kąt nachylenia [przedział]	kierunek głównej kalenicy do frontu działki
1	300	b. inny niemieszkalny	tak	2,5 m/ 1,0 kondyg.	52 m2	0,06	7,5 m / 2,0 m	dwuspadowy	5-10o	równoległy
2	302/1	b. mieszkalny	nie	9,2 m  / 2,5 kondyg.	115 m2	0,15	12,5 m / 6,4 m	dwuspadowy	35-45o	równoległy
3	303	b. mieszkalny	nie	9,2 m  / 2,5 kondyg.	85 m2	0,19	9,0 m / 6,4 m	dwuspadowy	35-45o	równoległy
4	299/1	b. garażowy b. inny niemieszkalny	tak	3,0 m  / 1,0 kondyg. 5,0 m  / 1,5 kondyg.	38 m2 22 m2	0,19	5,0 m / 2,0 m 5,0 m / 3,0 m	jednospadowy jednospadowy	5o 5o	- -
5	330	b. mieszkalny	tak	6,5 m  / 1,5 kondyg.	76 m2	0,10	11,0 m / 2,0 m	dwuspadowy	55o	prostopadły
6	328	b. mieszkalny b. inny niemieszkalny b. inny niemieszkalny	tak	5,0 m  / 1,0 kondyg. 4,5 m  / 1,0 kondyg. 5,0 m  / 1,0 kondyg.	69 m2 32 m2 41 m2	0,25	11,0 m / 2,5 m 4,0 m / 2,0 m 7,0 m / 2,0 m	dwuspadowy dwuspadowy dwuspadowy	35 - 40o 30o 35 - 45o	równoległy prostopadły równoległy
7	343	b. mieszkalny b. garażowy b. garażowy	nie	6,0 m  / 1,5 kondyg. 5,0 m  / 1,0 kondyg. 3,0 m  / 1,0 kondyg.	105 m2 48 m2 22 m2	0,07	11,5 m / 3,0 m 9,0 m / 3,0 m 4,0 m / 2,0 m	dwuspadowy dwuspadowy jednospadowy	35 - 45o 35 - 45o 5o	równoległy równoległy -
8	344	b. mieszkalny b. inny niemieszkalny	tak	7,5 m  / 1,5 kondyg. 5,0 m  / 1,0 kondyg.	91 m2 36 m2	0,07	10,0 m / 3,5 m 5,0 m / 3,5 m	dwuspadowy dwuspadowy	50o 30 - 40o	równoległy prostopadły
9	346/1	b. mieszkalny b. inny niemieszkalny	tak	8,0 m  / 2,0 kondyg. 5,0 m  / 1,0 kondyg.	108 m2 42 m2	0,37	10,0 m / 8,0 m 5,0 m / 2,0 m	płaski dwuspadowy	- 5o	- -
10	346/2	b. przemysłowy b. przemysłowy b. przemysłowy	tak	5,5 m  / 1,0 kondyg. 5,5 m  / 1,0 kondyg. 5,5 m  / 1,0 kondyg.	194 m2 47 m2 113 m2	0,98	22,0 m / 5,2 m 16,0 m / 5,2 m 6,0 m / 5,2 m	jednospadowy jednospadowy jednospadowy	10o 10o 10o	- - -
11	348	b. mieszkalny	tak	9,5 m  / 3,5 kondyg.	116 m2	0,13	11,0 m / 5,0 m	wielospadowy	30-45o	prostopadle
12	349	b. mieszkalny b. inny niemieszkalny	tak	8,5 m  / 2,0 kondyg. 6,0 m  / 1,5 kondyg.	92 m2 108 m2	0,23	10,0 m / 6,5 m 15,0 m / 4,0 m	dwuspadowy dwuspadowy	20o 20o	prostopadły równoległy
13	332	b. mieszkalny b. inny niemieszkalny	tak	9,5 m  / 2,5 kondyg. 3,5 m  / 1,0 kondyg.	115 m2 35 m2	0,24	11,5 m / 7,0 m 6,5 m / 2,5 m	dwuspadowy dwuspadowy	30-45o 10o	równoległy równoległy
14	327/5	b. mieszkalny	tak	11,0 m/ 3,0 kondyg.	141 m2	0,21	9,0 m / 6,0 m	wielospadowy	30 - 45o	prostopadły
15	327/4	b. mieszkalny	tak	9,0 m/ 2,5 kondyg.	166 m2	0,22	9,0 m / 4,5 m	dwuspadowy	35 - 40o	równolegle
wynik analizy		wynika analizy określony w pkt 9

 

8. Charakterystyka terenu inwestycji

 

Zgodnie ze złożonym w dniu 21.12.2017 r. wnioskiem o warunki zabudowy teren inwestycji obejmuje obszar o powierzchni 0,0463 ha. Teren inwestycji obejmuje całość działki ewidencyjnej nr 329 położonej w obrębie 1-Ruciane-Nida, gm. Ruciane - Nida.

Teren inwestycji zabudowany jest budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, w skład terenu inwestycji wchodzą tereny
mieszkaniowe (B).

Zgodnie z dokumentami posiadanymi przez Urząd Miasta i Gminy Ruciane – Nida:

• teren objęty wnioskiem posiada dostęp do gminnej drogi publicznej działka nr 240 – ul. Wiejska.
• teren znajduje się w granicach obszarów podlegających prawnym formom ochrony przyrody w oparciu o przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 142, z późn. zm.),
• teren znajduje się w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Puszczy i Jezior Piskich, na obszarze, którego obowiązują przepisy Uchwały Nr XXX/671/17 Sejmiku Województwa Warmińsko-Mazurskiego z dnia 26 września 2017 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Puszczy i Jezior Piskich (Dz. Urz. Woj. Warm.-Maz. poz. 4145),
• teren znajduje się w granicach obszaru NATURA 2000 tj. specjalnego obszaru ochrony ptaków Puszcza Piska – kod obszaru PLB280008,
• na terenie nie występują grunty rolne i leśne chronione na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. U. z 2017 r. poz. 1161),
• teren inwestycji nie jest terenem górniczym,
• teren inwestycji nie jest obszarem zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych,
• teren inwestycji nie jest zagrożony niebezpieczeństwem powodzi,
• w przypadku odnalezienia obiektów historycznych lub obiekty archeologicznych należy je zachować i zgłosić do Warmińsko - Mazurskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

 

9. Wynik analizy

 

• warunek 1. – dobre sąsiedztwo – spełniony

Przeprowadzona analiza działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej wykazała, że są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. W granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego na działkach ewidencyjnych określonych w tabeli powyżej znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie parametrów i cech dla planowanej inwestycji.

1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy

Zgodnie z § 5 ust.2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie przeprowadzonej analizy wskaźnik intensywności zabudowy ustalono indywidualnie biorąc pod uwagę wniosek inwestora oraz intensywność zabudowy z obszaru analizy. W obszarze analizy występują działki o równym bądź większym zainwestowaniu – wskaźnik powierzchni zabudowy waha się w przedziale od 0,06 do 0,98. Mając na uwadze wielkość wskaźników, realizowanie zabudowy na podstawie parametru w wysokości 0,314 (co umożliwia wybudowanie budynku o powierzchni zabudowy 145 m²) nie będzie wpływać negatywnie na ład przestrzenny. Ponadto wskazać należy, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne o podobnej do wnioskowanej powierzchni, a mianowicie w wysokości 141 m² i 166 m². Tym samym nowo wznoszony obiekt będzie bezpośrednio nawiązywał do obiektów zlokalizowanych w jego otoczeniu.

1. Szerokość elewacji frontowej

Zgodnie z § 6 ust.1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przeprowadzonej analizy wykazano, iż średnia szerokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi 10,46 m.

Mając na uwadze obliczoną średnią szerokość elewacji frontowych budynków, dla nowej zabudowy przyjmuje się wynik mieszczący się w tolerancji 20%, o której mowa w ww. paragrafie.

1. Geometria dachu

Zgodnie z § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przeprowadzonej analizy wykazano, iż geometria dachów budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym kształtuje się w następujących parametrach:

• kąt nachylenia połaci: od 20⁰ do 50⁰;
• średnia wysokość głównej kalenicy – 8,0 m;
• układ połaci – dachy dwuspadowe, wielospadowe, płaskie;
• kierunek głównej kalenicy – prostopadły lub równoległy do frontu.

Mając na uwadze określone parametry geometrii dachów budynków znajdujących się w sąsiedztwie  wskaźniki dla nowej zabudowy należy ustalić odpowiednio tj. zgodnie z ww. paragrafem. Dla przedmiotowej inwestycji parametry dotyczące geometrii dachu ustalono indywidualnie. Parametry te jednak mieszczą się w ramach ustalonych wskaźników określonych powyżej, a realizowana na ich podstawie zabudowa nie zaburzy ładu przestrzennego, a także nie stanowić będzie dominanty przestrzennej. Geometria dachu dla przedmiotowej inwestycji:

• kąt nachylenia połaci: od 38⁰ do 45⁰;
• wysokość głównej kalenicy – 8,0 m;
• układ połaci – dach dwuspadowy;
• kierunek głównej kalenicy – równoległy do frontu.
  1. Wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej

Zgodnie z § 7 ust.4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej należy ustalić indywidualnie. Analiza bowiem wykazała, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków znajdujących się w sąsiedztwie waha się w przedziale od 2,0 m do 7,0 m. Dlatego w przedmiotowej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w przedziale od 3,5 m do 4,0 m. Parametr taki mieści się w zakresie opisanym powyżej i nie wpłynie negatywnie na zabudowę sąsiednią oraz zapewni zachowanie ładu przestrzennego.

1. Linia zabudowy

Zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przeprowadzonej analizy wykazano, iż linia istniejącej zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji kształtuje się następująco:

- działka nr 330 – około 1,2 m od pasa drogowego;

- działka nr 300 – około 55,0 m od pasa drogowego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż brak jest możliwości określenia linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1 gdyż wyznaczona linia zabudowy na podstawie budynków znajdujących się na działkach nr 330 i 300 tj. obiektów zlokalizowanych po tej samej stronie drogi gminnej – naruszy przepisy dotyczące lokalizacji obiektów budowlanych od dróg publicznych.

Zatem linię zabudowy wyznaczono w odległości 6 m zgodnie z § 4 ust. 2 tj zgodnie z przepisami dotyczącymi odległości od dróg publicznych z uwagi na fakt, iż wyznaczenie w taki sposób linii zabudowy naruszać będzie zastany ład przestrzenny.

• warunek 2. – dostęp do drogi publicznej – spełniony

Teren objęty wnioskiem posiada dostęp do gminnej drogi publicznej działka nr 240 –
ul. Wiejska.

• warunek 3. – dostęp do infrastruktury technicznej – spełniony

Istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu są wystarczające dla planowanej inwestycji.

Dodatkowo zgodnie ze złożonym wnioskiem w odniesieniu do uzbrojenia terenu inwestor oświadczył:

1. kanalizacja - posiada zgodę na podłączenie do sieci.

• warunek 4. – zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów – spełniony

Teren planowanej inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych
i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o których mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1161).

• warunek 5. – przepisy odrębne – zgodność z przepisami odrębnymi stwierdzona zostanie po uzyskaniu wymaganych prawem uzgodnień.

10. Autor analizy

         Autorem analizy jest mgr inż. Michał Romański – Pracownia urbanistyczna – „PLANBUD Aneta Romańska” - spełniający warunek, o którym mowa w art. 5 w związku z art. 60 ust.1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz.1073, z późn. zm.).